Zone tendue : la mesure appliquée à de nouvelles communes
Le marché de l’immobilier au sens large est actuellement soumis à de nombreux changements : taux d’intérêt, difficulté d’accès au crédit, marché baissier, baisse des logements neufs, taxes qui augmentent, inflation sur l’énergie, encadrement sur la location courte durée qui se durcit et difficultés à accéder à la location etc…
Dans ce contexte, la semaine passée le gouvernement a indiqué que 154 communes supplémentaires allaient être classées en zones tendue car elles présentent une crise importante du logement. Le littoral est concerné mais également de nombreuses villes moyennes.
Sans rentrer dans le détail du zonage ABC, 20 communes des Pays de la Loire intègrent la zone tendue (zones A et B1). Cela signifie que ces « communes ont été confrontées depuis plusieurs années à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers » selon les minitstres Thomas Cazenave (Comptes Publics) et Patrice Vergiete (Logement).
Concrètement cela signifie :
- Loyers encadrés
- Préavis du locataire réduit à un mois pour les logements nus (contre 3 mois)
- Taxe sur les logements vacants
- Potentiellement majoration des taxes foncières sur les résidences secondaires
- Plafond du PTZ relevé à 40% (au lieu de 20%)
- Encouragement de la construction
Pour savoir si une ville est en zone tendue, l’état propose un simulateur :
https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
Attention à bien vérifier la date de mise à jour de l’outil, qui est indiquée sur la page. Au moment de la rédaction de cet article, les nouvelles communes en question ne sont pas actualisées.
En Pays de la Loire, les nouvelles communes concernées sont :
- Loire Atlantique : Ancenis St Géréon, La Baule-Escoublac, Le Pouliguen, La Turballe, Pornichet, Saint-Brévin-les-Pins, Saint-Michel-Chef-Chef
- Maine-et-Loire : Avrillé, Cholet, Les-Ponts-de-Cé, Trélazé
- Sarthe : Le Mans
- Vendée : Challans, La Tranche-sur-Mer, Les Herbiers, l’Iled’Yeu, Montaigu-Vendée, Saint-Jean-de-Monts, Saint-Hilaire-de-Riez, Talmont-Saint-Hilaire
Mais quels impacts sur la LCD (Location Courte Durée) ?
Dans les communes concernées, la LCD ou la location saisonnière sont considérées comme des activités commerciales. Cela signifie que pour « exercer », vous devez faire un changement d’usage de votre logement auprès de la mairie. Et qui autorisation en mairie, dit période limitée. Par exemple actuellement à Nantes, la LCD n’est autorisée que pour un délai de huit ans maximum (4 ans reconductibles).
Sans que cela soit un cas général, il est toutefois très répandu : le principe de compensation. Une large partie des communes concernées applique cette règle visant à limiter la propagation des locations saisonnières. Ainsi les propriétaires souhaitant faire de la LCD se doivent de convertir un espace commercial en logement à hauteur de un pour un. C’est à dire que pour un studio de 30m2 en location courte durée, il vous faudra acheter un local commercial (généralement dans le même quartier) et le transformer en logement !
Et gare aux contrevenants ! La loi prévoit logiquement poursuites pénales et amendes, pour le propriétaire tout comme pour la plateforme de réservation en ligne.
Mais rassurez-vous, il y a tout de même des avantages à louer en courte durée dans ces zones.
- Remplissage : Le nombre de biens proposés en LCD étant désormais limité, mécaniquement le taux de réservation est élevé, à condition évidemment que le bien soit correctement « marketés ».
- Tarifs plus élevés : Le nombre faisant le prix, avec la quantité de logements proposés qui devrait diminué, le tarif de la nuité pourrait augmenter.
- Taxe sur les logements vacants : Plutôt que de payer une taxe sur les logements vacants, autant rentabiliser son logement et ne pas payer cette taxe mais payer la CFE. La CFE sera remboursée avec le prix de vos nuités.
Et si tout cela vous inquiète, que vous ne savez pas comment déterminer vos tarifs, ou que vous ne voulez tout simplement pas gérer les diverses locations, faites appel à une conciergerie professionnelle, elle saura vous orienter !
PS : Précisons que le marché et ses réglementations étant très mouvants, il convient de se renseigner avant toute chose auprès de la mairie concernée.
